Bilans 2015 r. na rynku nieruchomości jest optymistyczny. Więcej mieszkań oddanych do użytkowania, rekordowe środki udzielone w ramach programu MdM. Jednak wiele wskazuje na to, że początek roku może okazać się trudny dla wielu podmiotów na rynku – zarówno dla klientów, banków oraz deweloperów. Czego można się spodziewać w 2016?
Grudzień to nie tylko czas przygotowań świątecznych, ale także moment refleksji nad mijającym rokiem. Ze względu na rekordowe wyniki sprzedaży mieszkań, wyjątkowo interesujące są podsumowania branży nieruchomości. Zacznijmy od klientów, najbardziej wpływowych podmiotów na rynku.
Klienci a rewolucyjne zmiany w MdM-ie
2015 rok klienci zapamiętają przede wszystkim jako czas ogromnej popularności programu „Mieszkanie dla Młodych”. Szczególnie intensywny był III kwartał, kiedy co miesiąc odnotowywano coraz lepsze wyniki. Ostatnie dane Banku Gospodarstwa Krajowego potwierdzają tę tendencję. W listopadzie po raz kolejny wpłynęła rekordowa liczba 5,524 wniosków o dofinansowanie wkładu własnego na łączną kwotę 143 mln zł. Co więcej, w tym czasie zgłosiło się także trzy razy więcej rodzin wielodzietnych (z co najmniej trójką dzieci) niż w poprzednich miesiącach. Skąd tak duże zainteresowanie?
– Powodzenie rządowego programu to przede wszystkim efekt sierpniowej nowelizacji ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi – wyjaśnia Marek Szmolke, prezes krakowskiej firmy deweloperskiej PB START – Poza rozszerzeniem oferty o rynek wtórny, niezwykle ważne były dodatkowe korzyści dla rodzin z trójką dzieci – dodaje.
Przypomnijmy, że od września ta grupa beneficjentów może otrzymać dofinansowanie na 65 m kw. powierzchni mieszkaniowej w wysokości 30 proc. wkładu własnego, a nie jak dotychczas – 15 proc. Ustawodawca zadbał także o interesy wychowujących dwójkę dzieci. Im przysługuje 20 proc. dopłata.
Nie bez znaczenia są także wyższe limity w programie MdM. Mieszkania stały się jeszcze bardziej dostępne odkąd w IV kwartale 2015 r. maksymalna cena 1 m2 powierzchni użytkowej na rynku pierwotnym w Krakowie wyniosła 5 247 zł. Oznacza to wzrost o niemal 200 zł w stosunku do poprzedniego roku.
Banki i ich rosnące wymagania
Poprawa warunków programu MdM to nie jedyna zmiana na rynku nieruchomości. Niestety te związane z sektorem bankowym, nie były już tak korzystne dla kupujących.
Zaczęło się od obowiązkowego 5-procentowego wkładu własnego w 2014 r. W 2015 r. było już 10 proc., a od stycznia wejdzie w życie kolejna podwyżka. Tym razem, zgodnie z Rekomendacją S, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny trzeba będzie posiadać 15 proc. ceny nieruchomości.
Oczywiście, z perspektywy banków, bardziej rygorystyczna polityka kredytowa jest korzystna – zwiększa bezpieczeństwo i gwarancję, że klient będzie w stanie pokryć swoje zobowiązania. Dla klientów bez zasobów finansowych oznacza to utrudnienie, a nawet uniemożliwienie zakupu wymarzonego „M”.
Wyższy wkład własny to jednak nie jedyne wyzwanie, z jakim muszą się zmierzyć przyszli nabywcy mieszkań. – Klienci banków prawdopodobnie poniosą także część kosztów związanych z obciążeniem tego sektora, m.in. w postaci podatku bankowego – ocenia Marek Szmolke z firmy PB Start. – Można się zatem spodziewać podwyżki marż, a nawet obniżki akcji kredytowej – podkreśla.
Czy to oznacza, że Polacy stracą możliwość zakupu nieruchomości? Na szczęście, podwyżka wkładu własnego nie jest bezwzględna. Banki nadal będą mogły udzielać kredytów osobom finansującym jedynie 10 proc. ceny nieruchomości. Kilku z nich już się do tego zobowiązało.
Poza tym, wiele osób świadomie rezygnuje z kredytu i korzysta z niskooprocentowanych oszczędności. Według Narodowego Banku Polskiego, w ten sposób sfinansowało swoje inwestycje 29 proc. klientów banków. Te same dane wskazują także, że nawet przy o obecnych kosztach kredytów mieszkaniowych, popyt na nie może wzrosnąć o 38 proc.
Branża budowlana i jej coraz lepsze wyniki
Na te wszystkie zmiany najkorzystniej reaguje branża budowlana. Według Głównego Urzędu Statystycznego, w pierwszych trzech kwartałach 2015 r. oddano do użytkowania ponad 100 tys. mieszkań, co oznacza 1,3 – procentowy wzrost w stosunku do analogicznego okresu w 2014 r. W tym czasie szczególnie wzrosła liczba mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, a więc tych budowanych przez deweloperów.
Optymistyczne są także dane dotyczące liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. Pod tym względem odnotowano 11-procentowy wzrost.
– Biorąc pod uwagę tendencje panujące na rynku, nie należy się spodziewać załamania w branży budowlanej – ocenia Marek Szmolke z PB Start. – Wciąż są budowane i wykańczane kolejne inwestycje. Dla przykładu, PB Start w połowie grudnia zakończyło II etap budowy START CITY. W efekcie, na krakowski rynek nieruchomości trafi kilkadziesiąt nowych mieszkań – wyjaśnia.
Trudniej o kredyt, ale tańsze mieszkania?
Sierpniowa nowelizacja programu MdM w połączeniu z planami finansowymi nowego rządu spowodowała wiele zmian na rynku nieruchomości. W efekcie, od stycznia będziemy mieli do czynienia z nową rzeczywistością. Trudno jednak mówić o rewolucji.
– Udogodnienia prawne w programie MdM w połączeniu z rosnącymi wymaganiami banków z pewnością zbilansują sytuację w branży – przewiduje Marek Szmolke, prezes PB Start. – Na rynku będzie duży wybór mieszkań, a ceny będą się utrzymywały na stabilnym poziomie. Niewykluczone nawet, że będą niższe – podsumowuje.
Autorka:
Patrycja Grzybowska